Artikelen
2 maart 2016
‘Creatief denken in beleving en niches is een oplossing voor leegstaand vastgoed’
Samen met specialisten uit de vastgoedsector zitten we aan de ontbijttafel van Perron 5 van Hotel Haarhuis. Het is gezellig druk zo op de vroege ochtend. Met uitzicht op het nieuwe station een fijne plek voor een stevig ontbijt of verse kop koffie. We gaan het hebben over leegstand. Nog altijd een probleem dat snel om een oplossing vraagt.
Jasper Molenaar is 10 jaar vastgoed-advocaat en sinds 2008 werkzaam voor Dirkzwager advocaten en notarissen. Hij is gespecialiseerd in het omgevingsrecht. “Voordat de bank een financiering voor de aankoop van een pand verstrekt, moeten alle vergunningen in orde zijn. Bij transformatie waarbij een pand een andere gebruiksfunctie krijgt, kan het betekenen dat het bestemmingplan gewijzigd moet worden. Ik begeleid dit soort trajecten en weet alles van de regelgeving. Een projectontwikkelaar wil snel weten wat er mogelijk is; in samenspraak met de gemeente denken we creatief mee om een vergunning rond te krijgen. Dirkzwager advocaten en notarissen heeft een eigen notariaat dat fiscaal goed ingevoerd is. Door een totaal project bij ons onder te brengen, reduceer je risico omdat alle kennis in huis is.”
Roy Alofs is makelaar/beleggingsspecialist bij Rebo Bedrijfsmakelaars en vastgoeddienstverlener in de breedste zin van het woord: van aan- en verkoopbegeleiding van (woning)beleggingen, bedrijfspanden, vastgoedtaxaties, transformatie en verhuur van panden. Rebo heeft ca. 15.000 woningen in beheer. Roy: “Wij kunnen de gehele vastgoedcirkel invullen: ‘ik zoek’, ‘ik verkoop’, ‘in beheer nemen’, ‘eerste verhuur’ en ‘en we verkopen weer’. Wij werken met gescheiden entiteiten om belangenverstrengeling te voorkomen.”
Rijn Platteel is eigenaar van De Kabath. Van oudsher gestoeld op anti-kraakbeleid om het kraken van leegstaande panden te voorkomen. “Het is opgericht door een hardcore kraker, de mensenkant van het tijdelijk beheer van leegstaand vastgoed blijft daarom essentieel. Wij opereren met respect voor de mens en omgeving. Wij bedenken creatieve oplossingen om leegstaand vastgoed tijdelijk een bestemming te geven. Soms dezelfde bestemming, vaak een andere. Wij kijken daarbij wat aansluit voor de tijd, wat juridisch kan en of het in de omgeving past. De eigenaar wil niet voor verrassingen komen te staan, dus het moet juridisch goed afgedicht zijn. Onze bewoners zijn onze ambassadeurs, als zij goed op het pand passen dan ontstaat er een win-winsituatie voor alle partijen.”
Remco Looyschelder is accountmanager MKB bij Rabobank Arnhem en omstreken. “Als maatschappelijk betrokken bank pakken wij de rol op om partijen bij elkaar te brengen: MKB, gemeente, vastgoedbeheerders en accountants bijvoorbeeld. Wat kun je gezamenlijk doen om leegstand tegen te gaan. Hoe kunnen we ervoor zorgen dat de binnenstad weer levendig wordt?! Regelmatig organiseren we bijeenkomsten met verschillende specialisten. Ook zijn we te vinden op netwerkbijeenkomsten, waardoor we voor de ondernemer dichtbij zijn. Wij zijn een menselijke bank die meedenkt, heeft een ondernemer een financiering nodig voor een pand dan kijken we met een brede scope naar zijn plannen. Er is meer dan alleen de waarde van de stapel stenen.”
Hans Hasselbach is eigenaar en tevens register taxateur van het Waarderingsinstituut. Hij is een vastgoed gecertificeerde specialist op het gebied van bedrijfstaxaties, financierings- en verzekeringsdoeleinden en bedrijfseconomische doelen en hanteert de internationale standaardisatie van het taxatieproces als professionalisering en integriteit en de aanbevelingen door het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, de internationale Code of Business Ethics en is specialist in het uitvoeren van Asset Quality Review (AQR). “Door mijn bedrijfseconomische en financiële achtergrond kijk ik verder dan alleen de waarde van een pand. De waarde kun je aangeven op één A4tje. Veel belangrijker is bijvoorbeeld het business plan met daarin het exploitatieplan, marktanalyse en SWOT-analyse. Wij zijn bevoegd om het taxatierapport uit te werken in het Taxatie management informatie systeem (TMI) van NVM business. Dat geeft een bank veel meer onderbouwing, zoals Remco net ook al aangaf.”
“Kies voor een succesvolle transformatie een ander vertrekpunt”
Leegstand pand. En dan?
Nog altijd is er veel leegstand van bedrijfspanden. Binnenstedelijk is er steeds minder ruimte voor nieuwbouw. De immer rijzende vraag is: ‘Wat doe je met leegstaand vastgoed?’ Roy: “Gemeente Arnhem is voorloper als het gaat om het faciliteren van transformatie. Het ombouwen van een kantoorpand naar woningen is de geijkte oplossing. Echter is niet elk pand geschikt om woonruimte van te maken. Dat vraagt om creatieve andere invullingen. Gemeente Arnhem heeft de basishouding: “Ja, mits…” Hans: “De gemeente denkt steeds vaker mee.” Jasper: “Dit sluit goed aan bij de Omgevingswet die in 2018 in werking zal treden. Een goede ontwikkeling is dat gemeentes meer en meer uitgaan van: ‘Wat willen we niet’. Dit is een uitnodiging naar de markt om naar bredere gebruiksmogelijkheden te gaan kijken. Dat zou het vertrekpunt moeten zijn.”
Investeren in tijdelijkheid
Rijn: “De gemeente wacht tot de markt stappen neemt. Goed tijdelijk beheer is de opmaat naar een definitieve bestemming. Wij worden door de overheid veelvuldig gevraagd om mee te denken in oplossingen. Een gedoogbeleid voor een bepaalde periode is zo’n oplossing. Het is voor een ondernemer zinvol om in tijdelijkheid te investeren. Tijdelijk kan zo 5 of 10 jaar zijn.” Vind de bank dat ook? Remco: “Voor elk goed plan zijn er mogelijkheden. Belangrijk is dan wel: Wat is de terugverdientijd? Heeft het plan een (lange termijn) visie? Wat zijn de diverse scenario’s? Is er voldoende terug betaalcapaciteit?” Jasper: “Kies voor een succesvolle transformatie een ander vertrekpunt. Klop eerst aan bij Economische Zaken met je plannen en daarna pas bij Ruimtelijke Ordening.”
Transformatie
Is transformatie ook het toverwoord voor de leegloop in de binnenstad? Hans: “Door de industriële revolutie waarin we nu zitten is het een wereldwijd probleem. Straks heeft nog maar 10% van de arbeidsbevolking bestaansrecht in de dienstensector. Winkelen wordt steeds meer beleving. Je moet theater maken.” Rijn: “Ga conceptgericht werken, denk in thematiek.” Roy: “Grote ketens die niet onderscheidend zijn, neem een V&D, zullen vervangen worden door kleine ondernemers die inspelen op een niche.” Remco: “Het gaat om onderscheidend vermogen. Een ondernemer moet zich afvragen: waarom kan ik blijven bestaan, waarom ben ik anders dan anderen? Als bankier stel ik drie vragen: Waarom ben jij de meest geschikte persoon om dit te doen, waarom is dit de beste locatie en waarin ben jij onderscheidend?” Roy: “Niet denken vanuit angst, maar vanuit kansen.” Rijn: “Als de gemeente faciliteert, de bank financiert en de ondernemer met een goed plan komt, dan zijn de eerste stappen gezet tegen leegstaand vastgoed.”
