23 april 2015

Jasper Molenaar (Dirkzwager advocaten & notarissen) ziet kansen

Leegstand is zeker geen lokaal probleem. Veel Nederlandse steden kampen met de leegloop van winkelpanden in het centrum en een groeiend aantal vierkante meters kantoorruimte waarvoor geen huurder te vinden is. Gevolg: de sfeer verslechtert, de verloedering slaat toe, bezoekers blijven weg en omdat leegstand niet bepaald een teken van een bloeiende economie is, blijven potentiële nieuwe huurders weg. 
Molenaar: “Het ruimtelijk effect is enorm: veel leegstand heeft negatieve gevolgen voor winkels en panden in de omgeving. Die worden meegezogen in de terugloop en zo ontstaat een vicieuze cirkel.” 

Leegstand is duur 
Vastgoedadvocaat Jasper Molenaar werd begin dit jaar bij Dirkzwager benoemd tot senior-medewerker. Hij begon hier in oktober 2008. Tot die tijd werkte hij als advocaat vastgoed in het arrondissement van Den Bosch en was vooral actief voor commerciële marktpartijen, zoals projectontwikkelaars, woningcorporaties en beleggers. “Elke dag dat een pand leegstaat kost deze cliënten handenvol geld. Dan kloppen ze bij ons aan: we hebben een ideale huurder gevonden, maar de gemeente gaat niet akkoord met zijn plannen. Hoe lossen we dat op?” De laatste tijd benaderen ook steeds meer gemeenten de vastgoedadvocaat over een locatie waarmee ze in de maag zitten en waarvoor ze graag een oplossing willen vinden.  

Uitnodigingsplanologie
Die oplossing ligt in negen van de tien gevallen in het bestemmingsplan, een onderdeel van het omgevingsrecht en dat is een specialisme van Molenaar. “Eén van de belangrijkste oorzaken van veel langdurige leegstand zijn de beperkte gebruiksmogelijkheden van een object. Stel je hebt een pand met kantoorbestemming dat al jaren leegstaat. Een verhuurder komt met het slimme idee er bijvoorbeeld studentenhuisvesting van te maken. Dat kan niet doorgaan, tenzij de gemeente bereid is het bestemmingsplan te herzien of om hiervan af te wijken.” Toch is ook die gemeente gebaat bij nieuwe initiatieven in de lege panden. Dat maakt de stad aantrekkelijker voor zowel bewoners als bezoekers, maar ook voor nieuw te vestigen bedrijven.” Molenaar constateert echter een lastig te doorbreken fenomeen bij lokale overheden: 

“Ze zijn geneigd elk nieuw initiatief heel strikt aan de regels te toetsen. Daarbij denken ze vaker in onmogelijkheden dan in mogelijkheden, terwijl er juist in deze tijd wat meer flexibiliteit en een wat meer creatieve benadering nodig is. In plaats van te bestemmen wat er wél op een locatie mag komen, kun je beter bestemmen wat er níet wenselijk is. Dat schept veel meer mogelijkheden. Dat noemen we uitnodigingsplanologie. Maar daarvoor moet eerst de mind-set van de diverse gemeenten veranderen.” 

“Vijf jaar is meestal te kort om de investe­ringen terug te verdienen. Met tien jaar heb je sneller een rendabele business case.”

Meedenk-memo 
Naast goed onderling overleg biedt een recente wetswijziging een aantal geschikte middelen om leegstand te bestrijden. Sinds 1 november 2014 is het Besluit omgevingsrecht (Bor) aangepast. Molenaar: “Een vergunning voor gebruiksveranderingen van bestaande panden was beperkt tot een oppervlakte van 1.500 m². Deze beperking is komen te vervallen. Daarnaast was het voorheen slechts mogelijk om voor een periode van maximaal vijf jaar tijdelijk van het bestemmingsplan af te wijken, dat is nu verruimd tot tien jaar. Dat maakt het voor veel ondernemers interessanter om een tijdelijk project in zo’n pand te starten. Vijf jaar is meestal te kort om de investeringen terug te verdienen. Met tien jaar heb je sneller een rendabele business case.” Met de instrumenten van deze wetsaanpassing bieden de vastgoedadvocaten hun cliënten de zogeheten Meedenk-memo aan. “Een product speciaal ontwikkeld voor cliënten met een locatie die op slot zit”, licht Molenaar toe. “Wij denken met de gemeente mee hoe we de juridische obstakels die zij zien kunnen overwinnen. Zo benader je het probleem vanuit een meer constructieve invalshoek. Je trekt gezamenlijk met de gemeente op.” Dit alles doet Molenaar in nauwe samenwerking met collega vastgoedadvocaten. “Enerzijds kijken we naar juridische argumenten en de strategie om die obstakels te tackelen. Dat is mijn vakgebied. Anderzijds kijken we naar de bestuurlijk aanpak; hoe kunnen we bestuurlijk draagvlak creëren. Er is immers ook een economische belang voor de stad.” De stad levendig houden, dat is volgens Molenaar de uitdaging waar de gemeente voor staat. “Die leegstand is mede een gevolg van de huidige conjunctuur, die gaat ooit weer aantrekken. Voor nu is het zaak daar krachtig op in te spelen en dat hoeft dus geen permanente invulling te zijn. Kansen genoeg.”