15 maart 2016

Leegstand, transformatie en bedrijventerreinen: Hoe staat we ervoor?

Op foto: v.l.n.r..: René Jansen, Sjoerd Roelofs, Hans Hasselbach en Jasper Molenaar

Onder het genot van versgebakken broodjes, koffie en jus d’orange vindt er deze ochtend een interessante discussie plaats in DROOMvilla LUX. Vier deskundigen die ieder vanuit hun eigen vakgebied naar het thema vastgoed kijken: dat levert ruim voldoende gespreksstof op. De Rabobank is als financier zeer nadrukkelijk aanwezig in de markt voor commercieel vastgoed, vertelt directeur Bedrijven René Jansen. “We zijn als bank betrokken bij diverse projecten hier in de stad en de regio. Bedrijven die transacties willen doen, vragen daarbij regelmatig om onze opinie.” 

Hans Hasselbach kijkt vanuit een taxatieoogpunt naar de vastgoedmarkt. “Met Het Waarderingsinstituut voeren wij bedrijfstaxaties uit volgens de nieuwe richtlijnen. We leveren complete TMI taxatierapporten met een SWOT-analyse, een totale marktvisie en rapport waar de banken om vragen. We denken ook mee over leegstand en de alternatieve invulling van gebouwen.” Het juridische aspect is de core business van Dirkzwager-advocaat Jasper Molenaar. “Ik houd mij bezig met het omgevingsrecht, waaronder bestemmingsplannen en vergunningen. Dat is wat mij betreft bij vastgoed altijd het vertrekpunt. We hebben ook notarissen en kennis van fiscaliteit, dus alles is in huis om vastgoedontwikkeling van A tot Z te kunnen begeleiden.” Sjoerd Roelofs is bedrijfsmakelaar en taxateur bij Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars. “We zijn partner in Dynamis, een top drie landelijke speler en zijn lokaal nummer één. We houden ons bezig met taxeren en makelen, want die combinatie zien wij als meerwaarde. Je moet het gevoel bij de markt blijven houden.” 

Nieuwe retailers
Het faillissement van V&D, Aktiesport en Perrysport heeft een grote impact op de Broerstraat. René: “Voor de mensen die daar werken is het in eerste instantie buitengewoon zuur. Het gaat om hele grote aantallen. Zoiets kan het consumentenvertrouwen ook schaden, terwijl we dat juist zo hard nodig hebben om economische groei te realiseren.” Sjoerd reageert: “Het biedt ook wel weer kansen voor nieuwe retailers in de markt, die eerder geen ruimte hadden om zich te huisvesten in het centrum. Dan gaat het met name om partijen die een groot aantal vierkante meters willen exploiteren. Wij zijn onder andere adviseur van IEF Capital, de eigenaar van V&D, en ik kan aangeven dat er meer dan voldoende interesse is in het pand.” 

Minder meters
Volgens Jasper ligt de oorzaak van derge-lijke faillissementen in het meegaan met de markt. “Het zit ’m in de veranderingen die zich voordoen in de retail en de concurrentie met internetwereld. Je moet een beleving creëren om klanten te trekken naar de winkel. Als je daar niet in meegaat, gaat het op een gegeven moment fout.” Hans pleit voor kleinere ruimtes en minder meters. “Het retailaanbod wordt steeds meer conceptueel. Verouderde concepten werken niet meer, maar op moment dat je je echt ergens in specialiseert, gecombineerd met het internet en de beleving, dan zie ik geen problemen in de binnenstad. En met een tijdelijke invulling door ondernemers met creatieve ambitieuze initiatieven kun je leegstand tegengaan en een stukje beleving creëren.” Jansen voegt toe: “Vastgoedondernemers zullen ook samen met de gemeente moeten nadenken over het inklinken van de stad, zodat je een compacter en sterker centrum krijgt.” 

Leegstand
De aanwezigen zijn het eens over het feit dat de leegstand in Nijmegen niet tegenvalt in vergelijking met andere steden. Jasper: “In Arnhem heb je een aantal A-locaties waar echt veel leegstand is, er zijn zijstraten in het centrum waar je een kanon kan afschieten. Als ik hier door de stad loop, valt me wel op dat het minder is.” Hans: “De bereikbaarheid speelt daarin een rol, dat is zeker een pluspunt ten opzichte van Arnhem.” Ook de parkeermogelijkheden zijn belangrijk, aldus Sjoerd. “Er liggen nog wel veel kansen voor Nijmegen om meer dagjesmensen te trekken”, zegt René. “In gezamenlijkheid zouden de ondernemers samen met de culturele instellingen nog meer kunnen doen. Een aantrekkelijke stad levert meer consumenten op, dus meer besteding én kansen voor detaillisten.” 

Transformatie 
Een andere actuele ontwikkeling is de transformatie van kantoorruimten naar bedrijfsverzamelgebouwen. René: “Het is al een paar jaar hip om kantoren op te splitsen in flexibele ruimten voor zelfstandig professionals. Dat heeft als positief effect dat ze elkaar kunnen kruisbestuiven, maar voor je ’t weet heb je overcapaciteit.” Sjoerd constateert dat er een tekort is aan hoogwaardige kantoorruimte rond het station. “De markt trekt nu aan, we zien het aanbod in het centrum drastisch dalen. En het leegstandpercentage is ongeveer 11%, daar mag menig stad jaloers op zijn.” Toch blijft het probleem dat er te veel vierkante meters kantoorruimte zijn. Jasper: “Als je ergens iets nieuws creëert, moet je niet op een andere locatie met de sores blijven zitten. Daar heeft de wetgeving ook een oplossing voor: je moet bij grootschalige ontwikkeling eerst kijken of je binnen bestaand stedelijk gebied locaties hebt, voordat je aan de rand van de stad een nieuwe ontwikkeling mogelijk kan maken.” 

Bedrijventerreinen
Dan is er nog de Bedrijventerreinen Agenda 2020, waarmee de provincie Gelderland verouderde bedrijventerreinen wil aanpakken. Een goed plan, vinden de aanwezigen. “Je ziet dat een aantal terreinen aan het verpauperen is”, zegt Sjoerd. “Een aantal eigenaren haakt daar zelf op in met renovatie en nieuwbouw, maar dat doen ze niet allemaal.” “Ik denk dat de gemeente en de provincie hier een meer overkoepelende rol in zouden kunnen spelen”, zegt René. “Ook om alles meer te concentreren in thema’s, zoals logistiek. Hierdoor versterken de terreinen elkaar in plaats van met elkaar te concurreren.” Jasper beaamt dit. “Primair ligt de verantwoordelijkheid bij de eigenaren, maar er is ook wel een rol weggelegd voor de decentrale overheid om dit te faciliteren. Maak bestemmingsplannen waarin je vooral bepaalt wat je als gemeente niet wil op een locatie in plaats van het opnemen van slechts beperkte gebruiksmogelijkheden. En als iemand met een plan komt, zeg dan niet gelijk ‘nee, tenzij’, maar ‘ja, mits’.” Hans vult aan: “Wat dat betreft is de slogan van de Rabobank treffend: kom maar op met dat plan.” 

Kansen of bedreigingen? 
De aanwezigen zien volop mogelijkheden voor de toekomst. René: “Wat betreft de retail: het is aan ondernemers om concepten te ontwikkelen die net zo baanbrekend zijn als V&D was aan het begin van de vorige eeuw. Ook de mix tussen e-commerce en winkels biedt kansen, kijk maar naar CoolBlue.” Jasper voegt toe: “Het is vaak een trend. Eerst was de tendens groter en alles bij elkaar, nu moet het allemaal kleinschalig en moet er een beleving zijn.” Sjoerd besluit: “Er zijn veel kleine investeerders die nu profiteren van de lage rente en in vastgoed investeren. Zij zien kansen in de markt en hebben meer vertrouwen. Dat is belangrijk: het vertrouwen moet terugkomen.”  

 

Nijmegen Business