12 november 2014

Ontbijtbijeenkomst: Bedrijfshuisvesting in de regio Nijmegen

Elk ontbijt begint met een rondje voorstellen van de deelnemers. Bas Bookelmann (39 jaar) is sinds 2012 notaris bij Dirkzwager. “Ik houd me met name bezig met complexe vastgoedzaken, dan praat je bijvoorbeeld over bedrijfsruimtes, maar bijvoorbeeld ook over kassencomplexen, windmolens en zorggerelateerd vastgoed.” Marc Loosen (47 jaar) is financieel directeur van DVG Vastgoed. “Wij zijn een ontwikkelende eindbelegger met posities in en om Nijmegen. Winkels, historische panden, kantoren en appartementen en wij nemen materiële posities in in bedrijfspanden met name op Bijsterhuizen. Bovendien exploiteren we het Vlaams Arsenaal.” Pieter Haanappel (43 jaar) is eigenaar Verbeek Bedrijfsmakelaars. “We bieden het hele warenhuisconcept op het gebied van commercieel vastgoed, van consultancy, beleggingen en taxaties tot en met aan- en verkoop en huur en verhuur.” Jeroen Brinkman (37 jaar) is advocaat in huur- en vastgoedrecht bij Poelmann van den Broek advocaten in Nijmegen. “Je ziet door de veranderende markteisen de contractvormen veel ingewikkelder worden. Daar hebben we onze handen aan vol.”

Stand van zaken
Wie een negatief verhaal verwacht komt bedrogen uit. De gespreksdeelnemers zijn gewend om om te gaan met een markt in beweging, dus ook dit kunnen ze aan. Marc Loosen: “En het vastgoedlandschap ziet er in Nijmegen nog niet zo heel slecht uit. Het gerucht gaat dat een aantal grote kantoorgebruikers die de stad heeft verlaten met de gedachte speelt om terug te keren. Dat zou een belangrijke stap in de goede richting zijn.” Er is wel veel veranderd. Langdurige huurcontracten zijn zeldzaam, alleen in de zorg zie je ze nog en ook daar staan veel veranderingen op stapel. Jeroen: “Dat zal straks ook gevolgen hebben voor hun huisvesting. Veel zorginstellingen proberen op dit moment gedwongen door een andere marktvraag en wettelijke verplichtingen onder die contracten uit te komen.” Transformatie van gebouwen is een veelgehoorde oplossing. “Dat moet dan wel kunnen. De locatie moet goed zijn, de investering moet gerechtvaardigd zijn en er moet vraag zijn. Goede voorbeelden? Thermion in Lent bijvoorbeeld, Honig in Nijmegen, alhoewel dat een gemeentelijk initiatief is. Dat is vreemd, want de gemeente begeeft zich als belanghebber op dat moment in een commerciële positie.”

Huurdersmarkt
Op dit moment hebben vastgoedondernemers te maken met een huurdersmarkt, zij bepalen voor een belangrijk deel de spelregels. “En dan is flexibiliteit het sleutelwoord. U vraagt, wij draaien, korte contractperiodes, korte opzegtijden. Daar is op zich nog niet zoveel mis mee, alleen de goede vastgoedondernemers blijven over, het kaf wordt van het koren gescheiden. Maar het maakt het verhaal wel lastiger. Zekerheden worden kleiner en banken reageren daarop. Geen langlopende huurcontracten? Dan sneller aflossen tegen hogere rente, als je projecten al gefinancierd krijgt.”

In de Randstad hebben vastgoedondernemers al te maken met omzetgerelateerde huurprijzen. Dat gaan we hier ook zien. Dat betekent dat je als vastgoedondernemer risicodrager wordt in een business waar je eigenlijk geen verstand van hebt. In winkelcentra en bij tankstations is die constructie niet ongebruikelijk. Als je als eigenaar mee-investeert stijgt je rendement. Bas: “Dat moet uitstekend en waterdicht worden vastgelegd om discussies achteraf te voorkomen, daar hebben Jeroen en ik veel werk aan.” Ten aanzien van de kopersmarkt kan geconcludeerd worden dat koopprijzen laag zijn. “Waar mensen verlies lijden profiteren anderen, dat geldt in onze regio  ook. Als je de financiële ruimte hebt kun je nu tegen aantrekkelijk prijzen vastgoed verwerven.”

Aantrekkelijke stad
Een ander gevolg van de huidige situatie is dat huurders erg goed nadenken over de vierkante meters die ze willen huren. Geen meter te veel. Er is gewoon ook minder nodig, winkels worden mede als gevolg van internet gemiddeld kleiner, door flexwerken daalt de vraag naar kantoormeters. Ontwikkelingen die niet meer terug te draaien zijn. Pieter: “Toch heeft Nijmegen nog veel onderscheidend vermogen, bijvoorbeeld in winkelaanbod in bijvoorbeeld de Ziekerstraat, Lange- en Stikke Hezelstraat en Van Welderenstraat. Dat is belangrijk voor een stad, je moet er graag willen zijn, dat heeft een aanzuigende werking. Naast de commerciële marktpartijen dient ook de overheid, in het belang van attractiviteit en het goed functioneren van de stad, zich hierop te blijven focussen. Nijmegen moet zo interessant zijn dat mensen hier willen wonen en verblijven, dan gaan bedrijven zich er vestigen. Dat is goed voor het ondernemersklimaat.” Maar er is volgens Marc meer: “Er komen elk jaar zo’n 90.000 gasten, vaak ouderen, met cruiseschepen naar Nijmegen. Zorg dan dat ze het centrum eenvoudig kunnen bereiken. Ook een rol van de overheid. Er gebeurt overigens al veel in Nijmegen, denk aan Plein 44, het stationsgebied, de doorsteek van de Waal, de Oversteek, de Goffertomgeving en Waalsprong en Waalfront. Daar hebben we niet over te klagen, maar natuurlijk nooit genoeg. Wat gebeurt er nu met het Opusgebouw op de Wedren? Neem daar een keer een beslissing over.”

Structureel?
De vastgoedmarkt is veranderd, maar zijn die veranderingen structureel. “Veel wel, minder kantoren, kleinere winkels mede als gevolg van digitalisering, een veranderend zorglandschap, andere eisen van huurders, andere contractvormen en een markt die zich aanpast aan de vraag. Wat dat betreft verandert er gewoon helemaal niets. De vraag en het aanbod bepalen altijd de bewegingen van de markt, dat is altijd zo geweest en dat zal altijd zo blijven.