Artikelen
13 april 2015
Sectie Huurrecht Poelmann van den Broek over huurprijsaanpassing winkel ruimte
V&D hield afgelopen maanden de gemoederen flink bezig. De retailketen eiste van haar verhuurders een huurkorting en een huurprijsverlaging en kreeg dat voor elkaar. Heeft u als huurder wel eens gedacht dat uw huurprijs hoger ligt dan die van omringende panden, of vindt u als verhuurder dat uw huurder meer huur zou moeten betalen? Volgen dan ook V&D-achtige taferelen? Dat hoeft volgens Jeroen Brinkman en Ronny Saedt niet zo te zijn.
Advocaten Jeroen Brinkman (38 jaar) en Ronny Saedt (33 jaar) houden zich voor beleggers, supermarkten, fastfoodketens, makelaars, woningcorporaties en horecaondernemers onder andere bezig met het opstellen van en begeleiden bij de totstandkoming van huurovereenkomsten, met huur(prijs)aanpassingen, ontruimingsprocedures en renovatieprojecten.
Juridisch kader
Kun je contracten openbreken? “Dat kan juridisch niet snel, maar feitelijk wel. Veel retailers zitten nog steeds in zwaar weer en dan kan een verhuurder de afweging maken om zijn huurder met een tijdelijk lagere huurprijs tegemoet te komen. Het alternatief is vaak (langdurige) leegstand, dus lijkt een flexibele opstelling het juiste alternatief. We merken dat verhuurders steeds vaker meedenken met huurders. Maak je als huurder en verhuurder tussentijdse afspraken, dan luistert het juridische kader heel nauw. Besluit je bij een huurovereenkomst bijvoorbeeld tot een vrijwillige tussentijdse huurprijsaanpassing omdat de huurder hierom verzoekt, dan moet je vervolgens vijf jaar wachten totdat een wettelijke huurprijsaanpassing mogelijk is. Dat zijn dingen die je je moet realiseren.” In de ogen van Brinkman en Saedt zou zo’n verlaging een beloningsmechanisme moeten zijn. “Heb je altijd je huur goed betaald en houd je dat ook vol, dan volgt aan het eind van het jaar een huurprijskorting.”
Omzethuur
De markt beweegt, zoveel is duidelijk. Recente plannen van Minister Kamp om de leegstand in winkelcentra tegen te gaan, lijken erop te duiden dat ook de politiek inziet dat meer flexibiliteit gewenst is. In sommige branches (horeca, tankstations) is een huur die is gekoppeld aan de omzet bijvoorbeeld heel gewoon. “Dat klinkt heel redelijk, maar er zijn haken en ogen. Er moeten afspraken over de bepaling van de omzet worden gemaakt en wordt de omzet bepaald door de kwaliteit van de ondernemer of bijvoorbeeld door de uitstekende locatie? Zo’n omzethuur kan dan bestaan uit een basishuur en een variabel bedrag.” Er is een juridisch probleem. “De wettelijke systemen voorzien niet echt in deze huurvorm. Daarom wordt gebruik gemaakt van een standaardcontract waarin je de afspraken secuur opneemt.
Een huuraanpassingsprocedure is sowieso maatwerk. Heeft u daarom het idee dat uw huurder te weinig huur betaalt of vindt u dat u als huurder te veel betaalt dan zou zo’n procedure interessant kunnen zijn.”
Nijmegen Business
