28 april 2015

Transformatie als middel tegen leegstand

Elk ontbijt begint traditioneel met een rondje voorstellen. René Jansen (52 jaar) is directeur van de afdeling Bedrijven van Rabobank Rijk van Nijmegen. “Daar zitten natuurlijk ook veel OG-klanten bij, vandaar dat ik graag aanschuif. Bovendien hebben we met onze FGH Bank een echte OG-specialist in huis. Zij weten wat er in Nederland speelt. In hun laatste nieuwsbrief merken ze bijvoorbeeld op dat het voor investeerders en financiers bij de beoordeling van toekomstperspectief steeds belangrijker wordt locatie- en gebouwkwaliteit tegen het licht te houden. Is dat niet op orde, dan zal verhuren steeds moeilijker worden.” 

Peter Breukelaar is advocaat bij Heijltjes Advocaten. “Wij zijn gespecialiseerd in de ondersteuning en advisering van aannemers en ontwikkelende bouwers. Zo’n 75% van onze praktijk houdt zich bezig met bouwrecht, de rest is insolventierecht. Ons werkgebied is zuidoost-Nederland.” Sjoerd Roelofs (29 jaar) werkt al bijna zeven jaar als bedrijfsmakelaar bij Strijbosch Thunnissen. “Wij zijn marktleider in de verhuur en aan- en verkoop van bedrijfsonroerend goed in de stadsregio en we zijn groeiende in transacties en medewerkers. We merken dat er ook in de bedrijfsruimtemarkt weer echte deals worden gesloten.” Bob Rutgers is beheerder bij R’Estate en Rutgers OG. 

“We zijn met name actief op bedrijvenpark Kerkenbos in Nijmegen-zuidoost, daar hebben we recent een kantoorgebouw van 5.000 m² opgeleverd en dat is bijna gevuld. Er is vraag naar nieuwbouw, waarbij volgens ons een klant sterk let op gratis parkeermogelijkheden, duurzame installaties, energie besparing, de aanwezige infrastructuur (hoofdwegen en OV-aansluitingen) en natuurlijk is de huurprijs van belang”

“Denk aan de flexibiliteit die de verhuurder tegenwoordig aan de dag legt ten aanzien van huurcontracten.”

Verhuurderstaak
Volgens Bob Rutgers ligt er bij vastgoedeigenaren een taak om te voorkomen dat hun panden slecht verhuurbaar worden. “Het is de bedoeling dat vastgoed rendeert, maar daar moet je wel actief voor zijn, weten wat er speelt bij je huurders, zodat je met hen kunt meebewegen. Onderhoud je panden, zorg dat ze blijvend aansluiten bij wensen van huurders, dat betekent dat je regelmatig moet vernieuwen, opnieuw moet indelen en dus herinvesteren. Flexibiliteit bij herindelen kun je al in de nieuwbouwfase veilig stellen, je moet er alleen wel aan denken. Vroeger was dat niet nodig, dan werd een gebouw van tien etages neergezet met op elke etage een lange gang met aan weerszijden hokjes. Dat komt in elk geval nooit meer terug.” Flexibiliteit geldt niet alleen voor de hardware. Peter Breukelaar: “Denk aan de flexibiliteit die de verhuurder tegenwoordig aan de dag legt ten aanzien van huurcontracten. Verhuurders denken met hun huurders mee, dat moeten ze wel, liever maandelijks iets minder beuren dan helemaal niets. Wij faciliteren, zorgen dat de contracten op orde zijn en soms opereren we ook als mediator. Dan dreigt een verhuurder stug aan zijn eigen standpunten vast te houden, maar als je hem dan vraagt na te denken over zijn eigen belang en dat van zijn huurder, dan komen partijen vaak tot elkaar. Het is onze taak om duidelijk te maken wat haalbaar is en een deal tot stand te brengen waarmee alle partijen verder kunnen.”

Succesfactoren
De landelijke leegstand is ca. 17% en licht dalende, Nijmegen ligt hier onder met ca. 15% maar is licht stijgende. Ook de structurele leegstand lijkt zich in Nederland te stabiliseren rond 60% van het leegstandspercentage, dat betekent dat van de leegstand meer dan de helft van de kantoorgebouwen nu en in de toekomst moeilijk zal worden verhuurd. In Nijmegen is dat percentage ca. 42%, ongeveer 28.000 m2, dat betekent dat panden dan langer dan drie jaar leegstaan. Dan is het vinden van een andere bestemming dus echt aan de orde en dat gebeurt soms met groot succes. Denk bijvoorbeeld aan het oude gymnasium en het oude postkantoor in het centrum van de stad. Er kwamen appartementen en een opvanghuis voor daklozen voor terug. Het voormalige SNS-gebouw aan het Keizer Karelplein is weer deels succesvol verhuurd aan meerdere partijen. Verder zijn er vergevorderde plannen om het voormalige Estel-gebouw te herbestemmen voor wonen (luxe appartementen) en ook voor het leegstaande UWV-gebouw aan de Koninginnenlaan wordt naar een andere bestemming gezocht voor studentenhuisvesting. Hetzelfde geldt voor een complex aan de Nassausingel, waar wordt gedacht aan short stay of aan een hotelfunctie. Een succesvolle transformatie is van veel factoren afhankelijk: hoe zit het met de markt, is er vraag op die locatie en wat is technisch en financieel mogelijk? Maar vooral, wat wil de huurder of gebruiker. Dan heb je het altijd over de locatie, over parkeermogelijkheden, over internet en over een gebouw dat past bij de behoefte van de nieuwe gebruiker. En die behoeften veranderen snel, geen of nauwelijks meer vaste werkplekken, ook niet voor directieleden. 
Bovendien is een transformatie organisatorisch vaak ingewikkeld, alleen al omdat er zoveel partijen bij betrokken zijn. Bovendien kent zo’n traject verschillende fasen, van initiatief, ontwikkeling en uitvoering tot beheer. En je hebt lokale overheden nodig die meedenken, die het belang van transformatie inzien.

“Zorg voor alternatieven, ruimtes moeten in functie kunnen veranderen, anders heb je misschien sneller een probleem dan je nu denkt.”

Flexibiliteit
Makelaars hebben als geen ander inzicht in wensen van huurders. Sjoerd Roelofs: “We hebben als makelaars de markt van dichtbij zien veranderen. Van grote kantoren naar flexibele werkplekken en alle tussenvormen. We weten dat kantoorgebruikers minder meters nodig hebben en wij verwachten dat dit zal zo blijven. Omdat de marktvraag snel kan veranderen – wie had tien jaar geleden de enorme groei van mobiel werken voorzien? – adviseren we bouwers altijd om flexibel te bouwen. Zorg voor alternatieven, ruimtes moeten in functie kunnen veranderen, anders heb je misschien sneller een probleem dan je nu denkt.” René Jansen beaamt dat volmondig. “Ons pand is niet oud, maar we hebben het vorig jaar door veranderingen in onze werkstrategieën volledig moeten verbouwen. Dat geeft overigens ook weer energie. Ook ik heb geen vaste werkplek en dat betekent automatisch dat je meer met collega’s communiceert. Dat is goed.”

Financiën
Hoe zit het met de financiële kant van het verhaal? Je kunt nog zo’n mooie plannen voor transformatie hebben, het moet op termijn niet alleen renderen, de herinvestering moet ergens vandaan komen. “We kijken graag naar de financieringsmogelijkheden”, vertelt René Jansen. “Ik ben het met Bob eens, als je als eigenaar niet investeert creëer je op termijn je eigen leegstand. Als we geloven in het concept en de potentie van een gebouw, als het ondernemersverhaal klopt en de scenario’s haalbaar zijn, dan financieren we gewoon mee. Heb je een plan, kom dan in elk geval langs, we hebben met FGH Bank een specialist op het gebied van vastgoed  in huis.” Iedereen aan tafel is het er over eens dat de vastgoedmarkt langzaam maar zeker in beweging komt. Sjoerd: “We zien het in alle segmenten in ons vak, de aanvragen stijgen, ook weer de wat grotere aanvragen.” Bob Rutgers kan dat beamen. “Als je ziet hoe snel we ons nieuwe gebouw hebben verhuurd. Dat spreekt voor zich.” Ook Peter ziet groei in bouwend Nederland. René Jansen: “De bouw heeft het nog even lastig. De internationaal georiënteerde maakindustrie heeft de goede lijn te pakken, transport en logistiek gaan ook goed, MKB-ers hebben het nog steeds moeilijk en dat geldt ook voor retailers. Bovendien blijkt dat businessmodellen een steeds kortere levensduur hebben. Veel hangt af van flexibiliteit en creativiteit van ondernemers. Daar is transformatie in vastgoed het levende bewijs van!”