Artikelen
23 april 2015
Jasper Molenaar (Dirkzwager advocaten & notarissen) ziet kansen
Jasper Molenaar is advocaat van de sectie Overheid & Vastgoed bij Dirkzwager advocaten & notarissen. Hij is een veelgevraagd spreker op bijeenkomsten rondom het thema leegstand. Wat kan hij als jurist bijdragen aan de levendigheid in de stad? Het antwoord is eenvoudig: “Meer mogelijkheden voor het opheffen van leegstand creëren door de juridische obstakels uit de weg te ruimen.”
Leegstand is zeker geen lokaal Arnhems probleem. Veel Nederlandse steden kampen met de leegloop van winkelpanden in het centrum en een groeiend aantal vierkante meters kantoorruimte waarvoor geen huurder te vinden is. Gevolg: de sfeer verslechtert, de verloedering slaat toe, bezoekers blijven weg en – omdat leegstand niet bepaald een teken van een bloeiende economie is – blijven potentiële nieuwe huurders weg. Molenaar: “Het ruimtelijk effect is enorm: veel leegstand heeft negatieve gevolgen voor winkels en panden in de omgeving. Die worden meegezogen in de terugloop en zo ontstaat een vicieuze cirkel. Bovendien is leegstand duur. En dan heeft een verhuurder de ideale huurder gevonden, maar gaat de gemeente niet akkoord. Dan klopt men bij ons aan. Ook steeds meer gemeenten benaderen de vastgoedadvocaat over een locatie waarvoor ze een oplossing zoeken.”
Uitnodigingsplanologie
Die oplossing ligt in negen van de tien gevallen in het bestemmingsplan, een onderdeel van het omgevingsrecht en dat is een specialisme van Molenaar. “Eén van de belangrijkste oorzaken van veel langdurige leegstand zijn de beperkte gebruiksmogelijkheden van een object. Stel je hebt een pand met kantoorbestemming dat al jaren leegstaat. Een verhuurder komt met het slimme idee er bijvoorbeeld studentenhuisvesting van te maken. Dat kan niet doorgaan, tenzij de gemeente bereid is het bestemmingsplan te herzien of om hiervan af te wijken.”
Toch is ook die gemeente gebaat bij nieuwe initiatieven in de lege panden. Molenaar ziet een probleem: “Gemeenten zijn geneigd elk nieuw initiatief heel strikt aan de regels te toetsen. Juist in deze tijd is dan wat meer flexibiliteit en een wat meer creatieve benadering nodig is. In plaats van te bestemmen wat er wél op een locatie mag komen, kun je beter bestemmen wat er níet wenselijk is. Dat schept veel meer mogelijkheden. Dat noemen we uitnodigingsplanologie. Maar daarvoor moet eerst de mind-set van de diverse gemeenten veranderen.” De gemeente Arnhem heeft volgens Molenaar die omslag al gemaakt. “De gemeente ontwerpt momenteel leegstandbeleid met een meer flexibele invulling. Ze nodigt daarbij marktspelers uit om mee te denken, zodat het straks in de praktijk allemaal wel uitvoerbaar is. Ook Dirkzwager denkt mee. Er ontstaan nu in de stad allerlei podia waar de gemeente in overleg gaat met ontwikkelaars, makelaars en ondernemers. Een goede ontwikkeling.” Eén van die podia was de manifestatie van Ruimtekoers, dat allerlei creatieve concepten initieert om de leegstaande panden in de stad weer tot leven te brengen. Tijdens de manifestatieweken werden alle lege panden ‘s avonds ‘in the spotlights’ gezet met opvallend groen licht. Voor de diverse debatten op het festival nodigde Ruimtekoers betrokkenen om de tafel voor ‘ontmoeting, verbinding en samenwerking’. Dirkzwager was medesponsor van de manifestatie; Jasper Molenaar gaf er als spreker zijn visie op leegstand en hoe hierop het beste kan worden ingespeeld met de huidige juridische instrumenten.
“Vijf jaar is meestal te kort om de investeringen terug te verdienen. Met tien jaar heb je sneller een rendabele business case.”
Meedenk-memo
Naast goed onderling overleg, biedt een recente wetswijziging een aantal geschikte middelen om leegstand te bestrijden. Sinds 1 november 2014 is het Besluit omgevingsrecht (Bor) aangepast. Molenaar: “Een vergunning voor gebruiksveranderingen van bestaande panden was beperkt tot een oppervlakte van 1.500 m². Deze beperking is komen te vervallen. Daarnaast was het voorheen slechts mogelijk om voor een periode van maximaal vijf jaar tijdelijk van het bestemmingsplan af te wijken, dat is nu verruimd tot tien jaar. Dat maakt het voor veel ondernemers interessanter om een tijdelijk project in zo’n pand te starten. Vijf jaar is meestal te kort om de investeringen terug te verdienen. Met tien jaar heb je sneller een rendabele business case.” Met de instrumenten van deze wetsaanpassing bieden de vastgoedadvocaten hun cliënten de zogeheten Meedenk-memo aan. “Een product speciaal ontwikkeld voor cliënten met een locatie die op slot zit,” licht Molenaar toe. “Wij gaan met de gemeente meedenken hoe we de juridische obstakels die zij zien kunnen overwinnen. Zo benader je het probleem vanuit een meer constructieve invalshoek. Je trekt gezamenlijk met de gemeente op.”
Dit alles doet Molenaar in nauwe samenwerking met collega vastgoedadvocaat Bart van Meer, tevens voorzitter van Ondernemers Kontakt Arnhem, de grootste ondernemingsvereniging van Arnhem. “Dit memo is tweeledig. Enerzijds kijken we naar juridische argumenten en de strategie om die obstakels te tackelen. Dat is mijn vakgebied. Anderzijds kijken we naar de bestuurlijk aanpak; hoe kunnen we bestuurlijk draagvlak creëren. Er is immers ook een economische belang voor de stad. Dat is het terrein van Bart van Meer.”
Beide advocaten kregen langs deze weg onlangs de handen op elkaar voor een Indoor Speelcentrum op een industrieterrein: “De wethouder accepteerde uiteindelijk een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan voor tien jaar, zodat het pand dan niet permanent geblokkeerd is voor een industriële gebruiker als straks de markt aantrekt. Winst voor iedereen: de stad krijgt een extra voorziening, de leegstand is weg en de ondernemer kan zijn investering terugverdienen.”
Beleving
De stad levendig houden, dat is volgens Molenaar de uitdaging waar de gemeente voor staat. “Die leegstand is mede een gevolg van de huidige conjunctuur, die gaat ooit weer aantrekken. Voor nu is het zaak daar krachtig op in te spelen en dat hoeft dus geen permanente invulling te zijn.” Molenaar ziet genoeg kansen: “Kijk naar Building 026: voorheen een bibliotheek, straks een gebouw met meerdere functies. Traditionele winkels leggen het al snel af tegen internet, daarom zijn bijzondere concepten en pop-up stores het meest succesvol. Zoals boekhandel Colofon in de Arnhemse binnenstad die de verkoop van boeken combineert met muziek en lunches. Die kruisbestuiving levert iets moois op: een winkelbezoek is voortaan een beleving. Pop-ups zijn tevens goede experimenten om te kijken of een concept aanslaat, dan kan die ondernemer na die tien jaar verder kijken.” De eerste stap: herbestemmen van leegstand panden heeft in ieder geval een grotere kans van slagen. Aan Jasper Molenaar zal het niet liggen.
